La compraventa de inmuebles es una de las operaciones más relevantes en la vida económica de cualquier particular. Y en el caso de inversores sigue siendo una de las fuentes predilectas a través de la cual canalizar el capital, debido a su rentabilidad y estabilidad.
Precisamente por ello es recomendable apoyar las operaciones de compraventa inmobiliaria en el consejo de especialistas en este sector del Derecho. El comprador o vendedor particular podrá delegar los trámites contando con la mayor seguridad jurídica, mientras que los inversores podrán externalizar las gestiones de su cartera de inmuebles optimizando su rentabilidad.
Y es que existen algunas claves legales en estas operaciones que conviene tener en cuenta antes de lanzarse a la inversión. En este artículo exploramos algunas de las más comunes, pero invitamos al lector o lectora a contactar con nosotras para ampliar información.
Mediante el contrato de compraventa de inmueble el vendedor se compromete a entregar una edificación al comprador a cambio de un precio. Pero debemos precisar que los contratos, en nuestro Ordenamiento Jurídico, ofrecen una amplia libertad tanto formal como material.
Por ejemplo, un contrato verbal puede desplegar efectos legales, aunque lo mejor será documentar el compromiso para aportar seguridad jurídica a la operación. El problema de los contratos verbales es que sería difícil acreditar la realidad del pacto y sus condiciones.
En cualquier caso, la forma escrita del contrato facilita la actividad probatoria, pero no impide que una de las partes desista de la operación. Y aquí es donde entra en juego el contrato de arras.
Generalmente, los contratos de compraventa de inmueble se suelen complementar con un pacto de arras, que cumple dos funciones:
En resumen, al analizar los contratos de compraventa de inmuebles nos encontramos con documentos relativamente flexibles y generalmente reforzados por un pacto o contrato de arras.
A grandes rasgos, el contrato de compraventa de inmueble identificará:
La identificación de las partes intervinientes es importante, porque determinará si tienen o no la legitimidad para transmitir o adquirir el inmueble. Asimismo, en el caso de matrimonios resultará clave determinar si el inmueble se adquiere en régimen privativo o de gananciales, lo que dependerá fundamentalmente de haber otorgado o no capitulaciones matrimoniales y del régimen económico-matrimonial aplicable. En el caso de las empresas convendría atender también al poder de representación que ostente el partícipe en la operación.
Recordemos que las compras hechas de buena fe al titular aparente no deberían perjudicar al comprador. En el caso de los inmuebles podemos apoyarnos en el Registro de la Propiedad para determinar al titular de la propiedad. Las inscripciones del Registro gozan de presunción de veracidad, aunque podemos encontrarnos con que el inmueble no figure inscrito por no ser este trámite obligatorio salvo que se realicen operaciones hipotecarias.
El inmueble objeto de compra debe describirse con todo detalle. De nuevo resultará de utilidad obtener una certificación del Registro de la Propiedad, así como la referencia catastral. Conviene conocer las eventuales servidumbres a las que esté acogido el terreno o edificación, así como si tiene alguna carga u ocupantes.
El precio de compraventa debe ser determinado o determinable. Su fijación es enteramente libre para las partes, por lo que se realizará por medio de una negociación. En el caso de existir cargas (por ejemplo una hipoteca) o de establecerse condiciones de compra (por ejemplo un arrendamiento con opción a compra) debería considerarse cómo afectan estos extremos al valor del inmueble.
Respecto al pago, suele producirse en un único acto, acudiendo si es necesario a préstamos hipotecarios o personales. Si optamos por recurrir a financiación tendremos que recibir información clara y transparente sobre las condiciones del préstamo, y estar particularmente alerta ante las cláusulas abusivas. En caso de pactarse un pago aplazado deberíamos prever en el propio contrato qué ocurrirá en caso de impagos o retrasos en el pago de cuotas.
Lo más habitual en la compraventa de inmuebles es que se firme el contrato antes de la fecha de entrega. Esta se realiza mediante la entrega de llaves. Por tanto, deberemos determinar las condiciones en las que se va a entregar la edificación o terreno. Desde los aspectos físicos y materiales hasta la fecha concreta y qué ocurriría en caso de demora.
Lo idóneo sería que el propio contrato recogiera todos los aspectos tributarios de la operación, aunque será la legislación fiscal quien determine los sujetos pasivos de cada tributo. En cualquier caso, deberemos hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (o al IVA en caso de obra nueva) y a la plusvalía.
Más allá de estos tributos generales deberíamos conocer aquellos que se apliquen a escala local. También es importante conocer el IBI que se está abonando antes de la operación.
En este apartado convendría también incluir una distribución de gastos (notariado, registros, agencia, comunidad, cargas pendientes…) para garantizar la transmisión pacífica del inmueble.
Existen muchas causas que pueden frustrar la operación de compraventa. Desde la denegación de financiación o la pérdida del inmueble hasta el desistimiento de alguna de las partes, pasando por su inidoneidad para el fin para el que se pretendía adquirir. El contrato debería prever qué condiciones pueden dar pie a la resolución contractual y cuáles son las consecuencias de la resolución, el desistimiento o el incumplimiento.
Generalmente en estos casos se impondrá la obligación de abonar una indemnización, aunque el Ordenamiento Jurídico también nos permite actuar para exigir el saneamiento del inmueble, el cumplimiento del contrato o su anulación.
Todas estas operaciones deberían dejarse en manos de abogados especialistas en Derecho Inmobiliario y de la contratación. Aunque iremos ampliando información sobre esta materia, recomendamos contactar con Habet Abogados antes de iniciar una operación de compraventa de inmuebles o si esta no está desarrollándose como debería.
El incumplimiento de contrato tiene lugar cuando una de las partes de un contrato no satisface su compromiso. Es importante destacar que los incumplimientos pueden ser totales o parciales. Dicho de otro modo, el hecho de cumplir con la obligación principal no implica que no vaya a derivarse una responsabilidad si se ha cumplido tardíamente o no se han satisfecho todos los términos acordados.
Por eso resulta clave la asistencia jurídica especializada tanto en la redacción como en la interpretación y, en su caso, reclamación de contratos. Una cláusula introducida a tiempo puede evitar complicaciones a la hora de reclamar por un incumplimiento de contrato.
El Código Civil ofrece a las personas una amplia libertad a la hora de configurar un contrato. De hecho, el único límite son las estipulaciones contrarias a la ley, la moral y el orden público.
También existe libertad en un sentido formal, ya que los contratos pueden ser verbales o escritos sin que esto suponga una diferencia en su régimen de cumplimiento. Así, la principal ventaja del contrato escrito (que solo es obligatorio en determinados casos) es que se facilitará el régimen probatorio. Cuestión que, como veremos, tiene una gran importancia a la hora de reclamar por un incumplimiento contractual.
Sin embargo, una vez pactado el contrato (y salvo escasas excepciones) las partes quedan vinculadas férreamente al mismo. Así, estipula el artículo 1091 del Código civil que las obligaciones derivadas de contratos tienen fuerza de ley entre las partes y deben cumplirse a tenor de los mismos.
Pero, ¿qué significa que deban cumplirse a tenor del contrato? Y, ¿cómo se sanciona un eventual incumplimiento?
Para responder a estas preguntas debemos analizar la responsabilidad contractual. Y el mejor modo de hacerlo es continuar con el análisis del Código Civil, que en su artículo 1101 indica que:
<<Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquellas>>.
Esta es la base de la responsabilidad contractual, que es la que nace de un incumplimiento total o parcial de un contrato. Para exigirla es necesario acreditar:
Como vemos, la dificultad que vamos a encontrar a la hora de reclamar una indemnización por incumplimiento de contrato es meramente probatoria. Escollo que podemos salvar si hemos sido suficientemente previsores y hemos incluido cláusulas de cautela en el propio contrato, como podrían ser las cláusulas penales o indemnizatorias.
Con el fin de proteger el tráfico económico y jurídico, el Derecho Procesal pone a nuestra disposición varias posibilidades judiciales:
Generalmente, si hemos celebrado un contrato es porque estamos interesados en que se cumpla. Por tanto, el Ordenamiento Jurídico pone a nuestra disposición la acción de cumplimiento forzoso, que nos permite exigir a la contraparte que cumpla con las obligaciones derivadas del contrato.
Si la contraparte persistiera en el incumplimiento del contrato el Juez podría mandar ejecutarlo a su costa. En los casos en que estas opciones no sean viables se abrirá la puerta a la indemnización.
Es probable que, en ocasiones, lo que nos interese no sea el cumplimiento del contrato, sino desvincularnos del mismo. Para estos casos existe la acción de resolución, que nos permitirá dejar sin efectos el contrato y devolver la situación jurídica a su estado anterior al del acuerdo.
Esto implica que las partes (al margen de las eventuales indemnizaciones) deberán restituirse lo que hubieran obtenido por medio del intercambio. Por ejemplo, al resolver un contrato de compraventa, el vendedor deberá recibir su mercancía y devolver el precio abonado por el comprador.
En definitiva, el incumplimiento de contrato hace que la parte que no haya satisfecho sus obligaciones sea responsable de todos los daños y perjuicios derivados. Además, otorga a su contraparte la posibilidad de reclamar judicialmente el cumplimiento forzoso o bien la extinción del contrato.
Pero lo más frecuente en estos escenarios, antes de acudir a la vía judicial, es buscar soluciones amistosas. Para ello es recomendable contar con la asistencia de un civilista experimentado, que otorgará un plazo para el cumplimiento por vías fehacientes (como un burofax).
También es probable que la solución extrajudicial se busque recurriendo a métodos alternativos de resolución de conflictos, como la mediación, el arbitraje o la conciliación. En estos casos intervendrá un tercero imparcial, con mayor o menor capacidad decisoria, para tratar de resolver el problema sin llegar a los Tribunales.
Si el intento extrajudicial fracasa se podrá presentar demanda de juicio ordinario, verbal o procedimiento monitorio, dependiendo de la naturaleza y cuantía de la obligación incumplida. Esta vía es la más costosa desde un punto de vista temporal y económico, pero es la única que garantiza una resolución al conflicto.
En cualquier caso, el único modo de evitar llegar a este punto o minimizar la conflictividad del contrato es contando con la asesoría preventiva de un especialista en Derecho de Contratos y Obligaciones. La correcta redacción e interpretación del acuerdo será, en la mayoría de las ocasiones, la vía más rápida, sencilla, pacífica y económica para evitar o resolver el incumplimiento del contrato.