La compraventa de inmuebles es una de las operaciones más relevantes en la vida económica de cualquier particular. Y en el caso de inversores sigue siendo una de las fuentes predilectas a través de la cual canalizar el capital, debido a su rentabilidad y estabilidad.
Precisamente por ello es recomendable apoyar las operaciones de compraventa inmobiliaria en el consejo de especialistas en este sector del Derecho. El comprador o vendedor particular podrá delegar los trámites contando con la mayor seguridad jurídica, mientras que los inversores podrán externalizar las gestiones de su cartera de inmuebles optimizando su rentabilidad.
Y es que existen algunas claves legales en estas operaciones que conviene tener en cuenta antes de lanzarse a la inversión. En este artículo exploramos algunas de las más comunes, pero invitamos al lector o lectora a contactar con nosotras para ampliar información.
Mediante el contrato de compraventa de inmueble el vendedor se compromete a entregar una edificación al comprador a cambio de un precio. Pero debemos precisar que los contratos, en nuestro Ordenamiento Jurídico, ofrecen una amplia libertad tanto formal como material.
Por ejemplo, un contrato verbal puede desplegar efectos legales, aunque lo mejor será documentar el compromiso para aportar seguridad jurídica a la operación. El problema de los contratos verbales es que sería difícil acreditar la realidad del pacto y sus condiciones.
En cualquier caso, la forma escrita del contrato facilita la actividad probatoria, pero no impide que una de las partes desista de la operación. Y aquí es donde entra en juego el contrato de arras.
Generalmente, los contratos de compraventa de inmueble se suelen complementar con un pacto de arras, que cumple dos funciones:
En resumen, al analizar los contratos de compraventa de inmuebles nos encontramos con documentos relativamente flexibles y generalmente reforzados por un pacto o contrato de arras.
A grandes rasgos, el contrato de compraventa de inmueble identificará:
La identificación de las partes intervinientes es importante, porque determinará si tienen o no la legitimidad para transmitir o adquirir el inmueble. Asimismo, en el caso de matrimonios resultará clave determinar si el inmueble se adquiere en régimen privativo o de gananciales, lo que dependerá fundamentalmente de haber otorgado o no capitulaciones matrimoniales y del régimen económico-matrimonial aplicable. En el caso de las empresas convendría atender también al poder de representación que ostente el partícipe en la operación.
Recordemos que las compras hechas de buena fe al titular aparente no deberían perjudicar al comprador. En el caso de los inmuebles podemos apoyarnos en el Registro de la Propiedad para determinar al titular de la propiedad. Las inscripciones del Registro gozan de presunción de veracidad, aunque podemos encontrarnos con que el inmueble no figure inscrito por no ser este trámite obligatorio salvo que se realicen operaciones hipotecarias.
El inmueble objeto de compra debe describirse con todo detalle. De nuevo resultará de utilidad obtener una certificación del Registro de la Propiedad, así como la referencia catastral. Conviene conocer las eventuales servidumbres a las que esté acogido el terreno o edificación, así como si tiene alguna carga u ocupantes.
El precio de compraventa debe ser determinado o determinable. Su fijación es enteramente libre para las partes, por lo que se realizará por medio de una negociación. En el caso de existir cargas (por ejemplo una hipoteca) o de establecerse condiciones de compra (por ejemplo un arrendamiento con opción a compra) debería considerarse cómo afectan estos extremos al valor del inmueble.
Respecto al pago, suele producirse en un único acto, acudiendo si es necesario a préstamos hipotecarios o personales. Si optamos por recurrir a financiación tendremos que recibir información clara y transparente sobre las condiciones del préstamo, y estar particularmente alerta ante las cláusulas abusivas. En caso de pactarse un pago aplazado deberíamos prever en el propio contrato qué ocurrirá en caso de impagos o retrasos en el pago de cuotas.
Lo más habitual en la compraventa de inmuebles es que se firme el contrato antes de la fecha de entrega. Esta se realiza mediante la entrega de llaves. Por tanto, deberemos determinar las condiciones en las que se va a entregar la edificación o terreno. Desde los aspectos físicos y materiales hasta la fecha concreta y qué ocurriría en caso de demora.
Lo idóneo sería que el propio contrato recogiera todos los aspectos tributarios de la operación, aunque será la legislación fiscal quien determine los sujetos pasivos de cada tributo. En cualquier caso, deberemos hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (o al IVA en caso de obra nueva) y a la plusvalía.
Más allá de estos tributos generales deberíamos conocer aquellos que se apliquen a escala local. También es importante conocer el IBI que se está abonando antes de la operación.
En este apartado convendría también incluir una distribución de gastos (notariado, registros, agencia, comunidad, cargas pendientes…) para garantizar la transmisión pacífica del inmueble.
Existen muchas causas que pueden frustrar la operación de compraventa. Desde la denegación de financiación o la pérdida del inmueble hasta el desistimiento de alguna de las partes, pasando por su inidoneidad para el fin para el que se pretendía adquirir. El contrato debería prever qué condiciones pueden dar pie a la resolución contractual y cuáles son las consecuencias de la resolución, el desistimiento o el incumplimiento.
Generalmente en estos casos se impondrá la obligación de abonar una indemnización, aunque el Ordenamiento Jurídico también nos permite actuar para exigir el saneamiento del inmueble, el cumplimiento del contrato o su anulación.
Todas estas operaciones deberían dejarse en manos de abogados especialistas en Derecho Inmobiliario y de la contratación. Aunque iremos ampliando información sobre esta materia, recomendamos contactar con Habet Abogados antes de iniciar una operación de compraventa de inmuebles o si esta no está desarrollándose como debería.
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